Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Hukuku — Kahraman Hukuk BürosuKahraman Hukuk Bürosu; tapu iptal ve tescil, kamulaştırma, ecrimisil, şufa (önalım), geçit hakkı, kadastro ve ortaklığın giderilmesi gibi taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktadır. Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde yürütülür; Gaziantep’teki uyuşmazlıklar Gaziantep Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer.
Gayrimenkul Hukuku — Kahraman Hukuk Bürosu
Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, bağımsız bölüm ve her türlü taşınmaz mal üzerinde doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen, medeni hukuk ile idare hukukunun kesiştiği geniş bir alandır. Tapu kayıtlarındaki hatalar, hisseli taşınmazlardaki anlaşmazlıklar, kamulaştırma süreçleri ve miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda yaşanan paylaşım sorunları; bu alanın en sık karşılaşılan uyuşmazlık türleri arasındadır.
Kahraman Hukuk Bürosu olarak taşınmaz uyuşmazlıklarında doğru hukuki destek; tapu sicilindeki kayıtların düzeltilmesinden mahkeme sürecinin yönetimine, keşif ve bilirkişi aşamalarına kadar her adımda belirleyici rol oynamaktadır. Sürecin başından itibaren doğru strateji kurulmadan atılan adımlar, telafi edilmesi güç hak kayıplarına zemin hazırlayabilir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, sınırlı ayni haklar (ipotek, intifa, geçit hakkı vb.), kira ilişkileri, kat mülkiyeti ve imar mevzuatından doğan uyuşmazlıkları kapsayan hukuk dalıdır. Bu alan; Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde şekillenmektedir.
Tapu ve Tescil UyuşmazlıklarıHatalı, sahte ya da usulsüz işlemlerle oluşan tapu kayıtlarının iptal edilerek doğru malike tescil edilmesine yönelik davalar.
Kamulaştırma ve El AtmaDevlet ve kamu kurumlarının taşınmaza el koyması sürecinde bedelin tespiti ve haksız el atmaya karşı açılan davalar.
Ortaklığın GiderilmesiPaylı ya da elbirliği mülkiyetinde tarafların uzlaşamaması halinde taşınmazın mahkeme yoluyla bölünmesi veya satışı.
Miras Kaynaklı UyuşmazlıklarMiras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılar arasındaki paylaşım ve tasarruf anlaşmazlıkları.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Verilen Hizmetler
Gayrimenkul hukuku alanında sunulan hukuki hizmetler; her davanın kendine özgü tapu sicili, kadastro kaydı ve fiili kullanım durumu çerçevesinde değerlendirilmesini gerektirmektedir. Büromuzun takip ettiği başlıca dava ve iş türleri şunlardır:
- Tapu iptal ve tescil davaları: Sahte belge, vekâletin kötüye kullanımı, muris muvazaası, hata veya hile gibi sebeplerle oluşan hatalı tapu kayıtlarının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili.
- Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları: Devlet ya da kamu kurumlarının taşınmaza el koyması karşılığında ödenmesi gereken gerçek bedelin mahkeme aracılığıyla belirlenmesi.
- Kamulaştırmasız el atma davaları: Herhangi bir kamulaştırma işlemi yapılmaksızın taşınmaza fiilen el konulması halinde tazminat ya da taşınmazın geri alınması için açılan davalar.
- Meni müdahale ve ecrimisil davaları: Taşınmaza haksız olarak el atan veya müdahale eden kişiye karşı müdahalenin önlenmesi ve haksız işgal tazminatının tahsili.
- Kadastro tespiti davaları: Taşınmazın sınırları, yüzölçümü veya malikine ilişkin kadastro tespitine itiraz ve düzeltme davaları.
- Şufa (önalım) davaları: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak aynı bedelle payı devralması.
- Zorunlu geçit hakkı (yol hakkı) davaları: Genel yola çıkışı bulunmayan ya da yetersiz olan taşınmaz malikleri için komşu taşınmaz üzerinden geçit hakkı kurulması.
- İpotek fekki davaları: Borcun ödenmesine rağmen tapu siciline işlenmiş ipoteğin kaldırılması; alacaklının rıza göstermemesi halinde mahkeme kanalıyla ipoteğin silinmesi.
- Tapu kaydının düzeltilmesi davaları: Ad, soyad, yüzölçüm, sınır veya nitelik gibi tapu sicilindeki maddi hataların düzeltilmesi ve sicil kaydının gerçek duruma uygun hale getirilmesi.
Öne Çıkan Dava Türleri
Tapu İptal ve Tescil Davası
Gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı biçimde oluştuğunun ispatlanması halinde mahkeme, kaydı iptal ederek gerçek hak sahibi adına tescile hükmeder. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekâletin kötüye kullanılması ve inançlı işlem; bu davaların en yaygın sebepleri arasındadır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve İtiraz
Kamu yararı kararına dayanılarak taşınmaza el konulduğunda idare, taşınmaz için bir bedel belirler. Bu bedel çoğu zaman piyasa değerinin altında kalmaktadır. Taşınmaz maliki, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde bedel tespiti ve tescil davası açarak gerçek değerin mahkemece belirlenmesini talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda paydaşların bir kısmı satışa yanaşmıyorsa, diğer paydaşlar sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme önce aynen bölünme seçeneğini değerlendirir; bu mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılarak bedel paydaşlar arasında bölüştürülür.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Taşınmazını rızası olmaksızın kullanan kişiden haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep etmek, malik ya da paydaşlar açısından önemli bir hak koruma aracıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır; talep edilebilecek azami geriye dönük süre 5 yıldır.
Şufa (Önalım Hakkı) Davası
Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar aynı bedel ve koşullarda o payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanılabilmesi için satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay, her halükârda 2 yıl içinde dava açılması gerekmektedir.
Gayrimenkul davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Gaziantep’teki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar, Gaziantep Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetki kuralına aykırı açılan davalar, mahkemece resen dikkate alınarak reddedilebilir.
Gayrimenkul Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Hak düşürücü ve zamanaşımı süreleri: Şufa davası için 3 ay/2 yıl, tapu iptal davalarında koşullara göre farklı süreler söz konusudur. Sürelerin kaçırılması, hakkın tamamen yitirilmesine yol açar.
- Keşif ve bilirkişi süreci: Gayrimenkul davalarının büyük çoğunluğunda mahkeme, taşınmazda keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır. Bu aşamaların doğru yönetilmesi sonucu belirleyici biçimde etkiler.
- Tapu sicilinin önemi: Tapu sicili alenidir ve kayıtlara güven ilkesi geçerlidir. Kötüniyetin ispatlanamaması halinde üçüncü kişilerin iyi niyetli iktisabı korunabilir.
- Delil düzeni: Tanık beyanları, tapu kayıtları, vergi sicili, tapu tahsis belgeleri ve inşaat ruhsatları; davada kullanılabilecek başlıca delil türleridir.
- İcra ve satış süreci: Ortaklığın giderilmesi ve ipotek fekki gibi davalarda karar sonrası icra takibi ayrı bir uzmanlık gerektirir.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul davalarına hangi avukat bakar?
Türkiye’de avukatlar belirli bir dala göre ruhsat almaz; her avukat yasal olarak her türlü davayı yürütebilir. Ancak tapu iptal, kamulaştırma, ecrimisil, şufa ve kadastro gibi gayrimenkul uyuşmazlıklarının kendine özgü usul ve esasları, tapu sicili uygulamaları ve mahkeme içtihatları bakımından bu alanda fiilen çalışmış bir avukattan destek alınması önerilir.
Gaziantep’teki taşınmaz uyuşmazlıklarında, Gaziantep Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerindeki uygulamaları bilen, dosyayı başından keşif ve bilirkişi aşamasına kadar takip edebilecek bir avukatla çalışmak sürecin doğru yönetilmesi açısından kritik önem taşır.
Gayrimenkul davaları ne kadar sürer?
Gayrimenkul davalarının süresi; davanın türüne, mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi süreçlerine göre önemli ölçüde farklılık gösterir. Tapu iptal ve tescil davaları ortalama 1,5 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları 1-2 yıl sürerken, kadastro ve ortaklığın giderilmesi davaları dosyanın karmaşıklığına bağlı olarak daha uzun sürebilir.
Gaziantep mahkemelerindeki iş yükü ve duruşma aralıkları bu süreyi doğrudan etkiler. İstinaf ve temyiz aşamalarına taşınan davalarda toplam süre 4-5 yıla kadar uzayabilmektedir.
Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti ne kadar?
Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti; davanın türü, dava değeri, sürecin uzunluğu ve dosyanın kapsamına göre belirlenir. Tapu iptal ve tescil gibi taşınmaz değerinin belirleyici olduğu davalarda ücret, dava değeriyle orantılı olarak artar.
Avukatlık ücretleri Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı asgari ücret tarifesinin altında olamaz. Kesin bilgi için büromuzla iletişime geçerek ön görüşme talep edebilirsiniz.
Hissedarlardan biri satmak istemezse ne olur?
Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin satışa yanaşmaması halinde, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi kapsamında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen bölünme mümkün değilse, taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verilir ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satışa yanaşmayan paydaşın itirazı, davanın açılmasına engel teşkil etmez.
Mirasçılardan biri satmak istemiyor ne yapmalıyım?
Miras yoluyla birden fazla kişiye intikal eden taşınmazda mirasçılardan biri satışa yanaşmıyorsa, diğer mirasçılar sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Miras ortaklığı olan elbirliği mülkiyetinde her mirasçı bu davayı açma hakkına sahiptir.
Dava sonucunda taşınmaz aynen paylaştırılamıyorsa mahkeme satış yoluyla tasfiyeye hükmeder. Satış bedeli, mirasçıların miras payları oranında aralarında paylaştırılır. Satışa itiraz eden mirasçının bu süreci tek başına engellemesi mümkün değildir.
Miras kalan evin mahkeme yoluyla satışı ne kadar sürer?
Ortaklığın giderilmesi davası ortalama 1 ila 2 yıl sürmektedir. Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından satış, icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yoluyla gerçekleştirilir; bu aşama da dosyaya göre birkaç ay ila 1 yıl arasında sürebilir.
Taşınmazın değer tespiti için mahkemece bilirkişi atanması, keşif yapılması ve artırma ilanı süreçleri toplam süreyi etkiler. Gaziantep’te bu süreç mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişkenlik göstermektedir.
Kardeşler arası miras paylaşımında hangi şart kaldırıldı?
2023 yılında yapılan yasal düzenlemeyle miras ortaklığındaki taşınmazların paydaşlar arasında aynen taksiminde oybirliği şartı kaldırılmıştır. Bu düzenlemeyle, mirasçıların tamamının değil belirli bir çoğunluğun anlaşması halinde taşınmazın aynen paylaşımının önü açılmıştır.
Ancak bu düzenlemenin somut bir davaya uygulanabilirliği; taşınmazın türü, bölünebilirlik durumu ve mirasçı sayısına göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle miras ortaklığından doğan uyuşmazlıklarda mutlaka hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Avukata soru sormak kaç TL?
Avukata danışmanlık ücreti; avukatın tercihine, büronun uygulamasına ve Türkiye Barolar Birliği’nin yıllık tarifesine göre belirlenir. Danışmanlık ücretleri bu tarifenin altında olamaz.
Kahraman Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku kapsamındaki sorunlarınızı görüşmek için iletişim formu üzerinden ön görüşme talep edebilirsiniz.
Gayrimenkul davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?
Gayrimenkul davalarında kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Gaziantep’teki taşınmazlara ilişkin davalarda Gaziantep mahkemeleri yetkilidir; bu kural taraflarca değiştirilemez.
Görevli mahkeme ise davanın türüne göre belirlenir: tapu iptal ve tescil, ecrimisil, kamulaştırma ve şufa davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi; ortaklığın giderilmesi ve basit yargılama usulüne tabi uyuşmazlıklarda ise Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Kahraman Hukuk Bürosu | Gayrimenkul HukukuGayrimenkul uyuşmazlıkları; tapu sicili, kadastro kayıtları, keşif süreçleri ve mahkeme içtihatları bakımından derinlemesine hukuki bilgi gerektiren alanlardır. Kahraman Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanındaki avukatlık hizmetleriyle müvekkillerinin taşınmaz haklarını en üst düzeyde korumayı hedeflemektedir.
Gaziantep Barosu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren büromuz; tapu iptal, kamulaştırma, ecrimisil, şufa, geçit hakkı ve ortaklığın giderilmesi davalarında Gaziantep Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktadır.
Gayrimenkul Davası İçin Hukuki Destek AlınTapu uyuşmazlıkları, kamulaştırma, miras kaynaklı taşınmaz sorunları ve her türlü gayrimenkul davası için bugün iletişime geçin. Hak kayıpları yaşanmadan önce doğru adımı atın.